Prosječna cijena stambenog kvadrata u Hrvatskoj bit će, u lošoj varijanti, oko 2100 eura, a u dobroj oko 1300 eura. U za kupce najgorem scenariju prosječna cijena kvadrata stana u Zagrebu 2020. godine bit će oko 3000 eura, a u najboljem bit će čak nešto manja nego sada, ispod 2000 eura.
Izračunali su to analitičari Raiffeisen Consultinga koji prvi donose predviđanja o kretanju cijena nekretnina za više od desetljeća unaprijed. U svoju su analizu uključili demografske trendove koji će najvećim dijelom diktirati stanje na tržištu nekretnina.
Naime, od 1998. do 2007. više se ljudi doseljavalo nego što ih se odselilo iz Hrvatske, a ti novodošli povećavali su potražnju za nekretninama.
Međutim, broj doseljenih iz godine u godinu pada, a broj odseljenih raste. Što je još gore, emigranti su mladi i obrazovani, upravo oni koji su i najčešći kupci stanova.
Migracija u manja mjesta
Otvaranjem granica s Europskom Unijom očekuje se, barem u prvom valu, pojačani odljev tih mladih i obrazovanih ljudi u najbogatije zemlje EU. Stoga će se potražnja za nekretninama u sljedećim godinama smanjiti, tvrdi mr. Marijana Čveljo u analizi RBA Consultinga. Uz nastavak pada nataliteta, Hrvatska će 2021. imati više od 20 posto stanovnika starijih od 65 godina, a 2051. će ih biti trećina. Stariji ljudi u pravilu ne ulažu u kupnju nekretnina i nerado se sele. Starenje stanovništva i odlazak mladih i obrazovanih izazvat će manjak radne snage koja će se morati uvesti, prije svega za sezonske poslove u građevini i turizmu.
No, taj trend neće povećati potražnju za nekretninama jer sezonci ne kupuju stanove. Dosad je najveći pritisak novih stanovnika bio na gradove, osobito na Zagreb. U budućnosti će se taj pritisak bitno smanjiti, tvrdi Čveljo, zbog visokih troškova života u gradovima i ravnomjernijeg regionalnog razvoja. Industrija se već seli iz gradskih središta, a na tim se lokacijama grade stanovi ili hoteli. Kako stanovništvo stari, povećat će se migracija iz gradova u manja mjesta, gdje je život ugodniji i jeftiniji.
Čveljo je razradila tri scenarija za tržište nekretnina do 2020. godine. Prvi scenarij, dobar za kupce, a pesimističan za investitore, podrazumijeva ubrzano starenje stanovništva, oporezivanje imovine, odgodu ulaska u EU, rast kamata na stambene kredite i mali interes stranaca za nekretnine u Hrvatskoj. U tom će slučaju cijene nekretnina doživjeti drastični pad od 40 posto, a smanjit će se i potražnja.
Drugi, realistični scenarij, podrazumijeva umjerene demografske pokazatelje, pristupanje EU 2012. godine, umjereno oporezivanje imovina, blagi pad kamata na kredite i pojačani interes stranaca. U njemu će cijene nekretnina blago pasti, a dugoročno će rasti kako će rasti i potražnja.
Ekskluziva i dalje skupa
Treći scenarij, ne uvodi porez na imovinu, kamate na kredite su kao u EU, a stranci masovno kupuju po Hrvatskoj. U tom će slučaju cijene nekretnina, nakon minimalnog pada u 2009., opet rasti, ali ne kao proteklih godina.
Kad je pak riječ o nešto bližoj budućnosti, u proljeće iduće godine Čveljo očekuje pad cijena nekretnina prosječno od 10 posto. Prosječne nekretnine, dakle one prosječne gradnjom ili lokacijom, mogle bi pojeftiniti i do 15 posto, dok bi ekskluziva mogla zadržati sadašnje cijene. (jutarnji.hr)
